Chris Hanley, CA, CPA, CFP^MD et Denika Heaton, BBA, JD, TEP
Spécialistes de Mawer en planification fiscale et successorale

Dans cette étude de cas, nous allons examiner une situation courante pour les propriétaires d’un chalet, soit la façon dont l’exemption pour résidence principale (« ERP ») peut contribuer à la réduction de la ponction fiscale d’une famille qui possède plusieurs propriétés.

L’ERP n’est actuellement assujettie à aucun maximum, ce qui permet aux contribuables de soustraire de l’impôt un montant considérable de gains en capital. Comme vous pourrez le constater, la compréhension des rouages de l’ERP et le choix minutieux des façons de l’utiliser peuvent avoir des incidences notables sur les impôts que vous payez et sur le patrimoine global de votre famille.

Rappelez-vous que le scénario suivant se veut de nature générale, car les règles sont complexes et chaque situation exige un examen plus approfondi en compagnie d’un conseiller fiscal dûment qualifié.

Faites connaissance de la famille McDonald

Maureen et Mark McDonald, qui sont dans la soixantaine, sont mariés et retraités. Ils ont découvert tard dans la vie une passion pour les voyages. Maintenant, ils s’éclipsent fréquemment de leur maison de Calgary pour mettre le cap sur de nouvelles contrées du globe.

Leurs enfants adultes, John et Michelle, ont depuis longtemps quitté Calgary pour établir des carrières et des familles à Toronto et à San Francisco, respectivement.  

Quand les enfants étaient plus jeunes, la famille McDonald se rendait presque tous les week-ends à leur chalet de Fernie pour skier, faire de la randonnée et passer du temps ensemble. Toutefois, compte tenu du fait que John et Michelle mènent des vies chargées loin de Calgary et que le calendrier de voyages Maureen et Mark est bien rempli, il s’est écoulé plusieurs années depuis leur dernier séjour prolongé au chalet.

Comme elle vieillit rapidement, la propriété exige un entretien coûteux et est en train de devenir un fardeau financier. Après une discussion familiale difficile, Mark et Maureen ont décidé de vendre leur chalet. Ils prévoient conserver leur maison de Calgary, qu’ils sont peu susceptibles de vendre de sitôt, et veulent utiliser le produit de la vente du chalet pour voyager. Vous trouverez ci-dessous un sommaire de l’impôt attribuable aux deux propriétés :

Quel bien immobilier est-il admissible à titre de résidence principale?

D’abord, nous devons déterminer si l’une ou l’autre des propriétés des McDonald, ou les deux, étaient admissibles à tire de résidence principale pendant les périodes de possession.

1. La propriété doit être une unité d’habitation

La propriété envisagée pour l’ERP doit être considérée comme une « unité d’habitation », ce qui inclut les maisons, les condominiums, les chalets, les logements dans un duplex et même les roulottes et les caravanes flottantes. C’est possible qu’une propriété située à l’extérieur du Canada y soit aussi admissible.

2. Il faut être propriétaire

Bien que cela puisse sembler évident, le contribuable doit avoir été propriétaire du bien chaque année pour laquelle il souhaite réclamer l’ERP. Il peut l’avoir été à titre individuel, conjointement avec une autre personne ou à titre de bénéficiaire effectif. Un bénéficiaire effectif est nommé sur le titre d’une propriété quand il détient le bien au nom d’une autre personnel.

Remarque : Certaines situations de propriété ne sont pas aussi simples, comme lorsqu’un bien est détenu en vertu d’une fiducie familiale, par des citoyens américains ou conjointement avec des enfants adultes, ou quand il appartenait à un des membres d’un couple avant leur mariage ou leur union de fait. De telles situations exigent une analyse plus poussée et sont en dehors du champ d’application de cette étude de cas.

3. Le bien doit être habituellement occupé

Tout comme pour le deuxième critère, qui exige l’examen des antécédents de propriété du bien, le troisième requiert l’analyse de ses antécédents d’inoccupation, et ce, non seulement au moment de la vente ou pour l’année de cette dernière, mais aussi pour chaque année civile de possession pour laquelle le contribuable désire réclamer l’ERP pour le bien en question. (Nous allons examiner de plus près les rouages de ces calculs un peu plus loin dans la présente section.)

D’abord, il faut définir le sens de « habituellement occupé ». Ce terme ne fait pas référence à la propriété que vous occupez le plus souvent pendant l’année, mais plutôt à celle dans laquelle vous, votre conjoint actuel ou votre ancien conjoint habitez pendant un certain temps au cours de l‘année. Ce critère peut être respecté même si vous passez très peu de temps dans un bien chaque année.

Remarque : Un bien qui est utilisé pour générer un revenu, même s’il est seulement utilisé partiellement à cette fin (par exemple pour la location d’une chambre à coucher ou d’un sous-sol ou l’exploitation d’une entreprise), pourrait ne pas répondre à cette exigence et exigera une analyse plus poussée.

4. La nature des gains est capitale

La disposition d’un bien (en le vendant ou en le donnant officiellement à quelqu’un) doit être considérée comme donna lieu à des gains en capital aux fins de l’impôt. Elle ne doit pas être rattachée à une entreprise axée sur l’achat et la vente de biens immobiliers ni viser intentionnellement la réalisation d’un profit.

De plus, les gains réalisés à la vente d’un bien résidentiel après l’avoir détenu très brièvement pourraient être considérés comme des profits découlant d’une opération d’achat-revente (« flipping ») et être inadmissibles à l’ERP. Ils pourraient aussi être assujettis à un impôt fédéral et provincial plus élevé et, dans certains cas, à un impôt municipal sur la spéculation, à moins de répondre à certains critères d’exception.

5. La superficie du terrain doit être inférieure à un demi-hectare

Généralement, le terrain qui peut être considéré comme faisant partie de la résidence principale se limite à un demi-hectare, ou environ 1,24 acre. Or, certains chalets sont érigés sur des terrains beaucoup plus vastes.

Si vous pouvez démontrer que le terrain additionnel est nécessaire à l’utilisation et à la jouissance du chalet, vous pourriez être en mesure d’affecter, à votre résidence principale, une superficie supérieure à l’envergure standard. Par exemple, cela pourrait être applicable si la superficie municipale minimale du terrain à l’achat était supérieure à un demi-hectare.

Autrement, la section excédentaire du terrain ne sera pas admissible à l’EPR et elle ne pourra pas être à l’abri de l’impôt.

Comment cette exemption est-elle calculée?

D’abord, il faut calculer les gains en capital réalisés à la disposition de tout bien immobilier, que ce soit en raison d’une vente, d’un cadeau ou d’un décès sans conjoint survivant.

Ensuite, l’exemption pour résidence principale aura pour effet de réduire ou d’éliminer complètement ces gains en fonction de la formule suivante :

Le chiffre « 1 » dans la formule est crucial et offre une année d’exemption additionnelle dans les cas où une maison est vendue et une autre est achetée pendant la même année civile. Étant donné que l’année civile peut seulement être appliquée à une des maisons, la « règle + 1 » permet aux deux propriétés d’être exemptées de l’impôt sur les gains en capital.

Appliquons maintenant cette formule aux deux biens des McDonald. Pour les années allant de 1985 à 1999, la maison de Calgary est la seule qui peut bénéficier de l’ERP étant donné que ceux-ci n’étaient propriétaires d’aucune autre résidence. Cela n’aura aucune incidence sur l’ERP applicable au chalet de Fernie, le cas échéant.

De 2000 à 2024, ils étaient propriétaires de deux biens. Ils doivent donc choisir d’affecter ces 25 années à la maison de Calgary ou au chalet de Fernie, ou de les répartir d’une certaine façon.

Bien que les gains en capital accumulés à l’égard de la maison de Calgary soient plus élevés que pour le chalet de Fernie, il importe de noter que ce dernier affiche des gains en capital plus élevés par année de possession.

Pour chaque année de chevauchement (c.-à-d. les années pendant lesquelles les McDonald possédaient les deux propriétés) au cours de laquelle le chalet de Fernie, plutôt que la maison de Calgary, était désigné à titre de résidence principale, ceux-ci pourront mettre à l’abri un montant plus élevé de gains en capital (40 000 $ c. 30 000 $ par année).  

Aux fins de l’ERP, les gains totaux sont répartis en ligne droite sur toutes les années de possession, et ce, même si les gains marchands véritables auraient varié d’une année à l’autre. Vous constaterez aussi que l’année d’achat et l’année de disposition sont prises en compte dans le nombre d’années de possession totales au moment de déterminer l’ERP.

Protéger les gains de l’impôt

En raison de la « règle + 1 » décrite ci-dessus, les McDonald devront seulement désigner 24 années de possession sur 25 (de 2001 à 2024) pour exonérer entièrement de l’impôt les gains réalisés sur le chalet de Fernie. L’ERP applicable à ce bien sera calculé comme suit :

Ils pourront désigner les années allant de 1985 à 2000 (16 au total), ainsi que celles ultérieures à 2024 pendant lesquelles ils demeurent propriétaires de la maison de Calgary, quand ils disposeront de cette dernière et procéderont à une désignation en vue de l’ERP. La période de 2001 à 2024 aura déjà été désignée à cette fin pour le chalet de Fernie. Cela signifie que des impôts seront payables à la disposition de la maison de Calgary, puisque l’ERP ne permet pas aux particuliers ou aux conjoints (en droit et de fait) de désigner les mêmes années pour plus d’une propriété.

Quand et comment réclamer l’exemption?

Vous réclamez l’ERP sur votre déclaration de revenus pour l’année correspondant à celle de la disposition et remplissez, à cette fin, les formulaires exigés par l’Agence du revenu du Canada. Cela vous confère une certaine flexibilité, puisqu’aucune désignation ne doit être effectuée aux fins de l’ERP jusqu’à la disposition d’un bien, moment auquel le montant des gains en capital sera déterminé.

Toutes les dispositions d’une résidence principale doivent être déclarées, et ce, même si l’ERP aura pour effet d’éliminera entièrement les gains en capital et même si aucuns gains en capital n’ont été réalisés. Si vous avez négligé de déclarer une disposition ou de désigner un bien à titre de résidence principale sur une déclaration de revenus antérieure, discutez avec un fiscaliste de la possibilité de modifier cette dernière, car vous pourriez être en mesure d’effectuer une désignation en cas de déclaration tardive. Cela dit, des pénalités pourraient être imposées.

Vendu!

Cet été, les McDonald ont vendu leur chalet de Fernie et réalisé des gains en capital d’environ 1 million de dollars. Mark et Maureen consulteront leur comptable pour procéder aux déclarations et aux désignations nécessaires sur leurs déclarations de revenus respectives pour 2024 et pour protéger les gains entiers de l’impôt.