Chris Hanley, CA, CPA, CFP^MD et Denika Heaton, BBA, JD, TEP  
Spécialistes de la planification fiscale et successorale à Mawer 

La possession d’un chalet familial peut être une source de fierté et de joie, mais les choses peuvent se compliquer lorsqu’il s’agit d’en transmettre la propriété. Tout comme la décision de savoir quand transmettre, chaque mode de transfert présente des avantages et des inconvénients. Par exemple, la propriété conjointe simplifiera le processus de transmission, mais les désaccords sur la manière d’utiliser ou d’entretenir la propriété sont fréquents. La constitution d’une fiducie, quant à elle, apporte une structure bien définie pour gérer le chalet selon vos souhaits, mais elle s’accompagne souvent de coûts supplémentaires et d’une certaine complexité.

Au moment d’explorer les diverses structures de propriété, vous devez impérativement comprendre l’incidence potentielle de chacune d’entre elles sur la situation de votre famille. Pour vous aider, nous avons recensé quelques options courantes à prendre en compte lors de la transmission du chalet familial à la génération suivante. 

Notez que les propos suivants sont de nature générale. Ce type de planification soulève des questions fiscales et juridiques complexes. Il est donc préférable de consulter votre conseiller juridique pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.

Propriété conjointe

Vos enfants peuvent être propriétaires conjoints du chalet familial, que ce soit à la suite d’une vente, d’une donation de votre vivant ou selon les modalités prévues dans votre testament. Le titre de propriété peut être détenu soit en tant que « propriétaires en commun », soit en tant que « copropriétaires bénéficiant de droits de survie ». Chaque formule comporte des incidences juridiques distinctes.

Propriétaires en commun

Chaque propriétaire en commun détient des droits indivis sur la propriété. Ainsi, chaque propriétaire détient une part déterminée de la propriété, qui peut être égale ou inégale.

Au décès d’un propriétaire en commun, ses droits sur la propriété ne sont pas automatiquement transférés aux copropriétaires survivants; ils passent à la succession du défunt et sont distribués conformément à son testament ou, en l’absence de testament, conformément à la législation sur les successions ab intestat. Il est plutôt rare que des conjoints détiennent un bien immobilier de cette manière, car le bien passerait par leur succession et serait assujetti à des frais d’homologation et à des retards. 

Copropriétaires bénéficiant de droits de survie

La propriété conjointe signifie que deux personnes ou plus possèdent ensemble la même propriété, chaque copropriétaire disposant d’une participation identique dans cette dernière. Par conséquent, aucun propriétaire n’a le droit de posséder ou d’utiliser la propriété de manière exclusive; chacun partage plutôt la propriété en parts égales. La participation de chaque propriétaire est la même que celle de tous les autres propriétaires, de sorte qu’il n’est pas possible de détenir des parts de proportions différentes dans le cadre de la propriété conjointe.

La principale caractéristique de la propriété conjointe est le droit de survie. Lorsqu’un copropriétaire décède, sa participation est automatiquement transférée aux copropriétaires survivants, ce qui augmente la part du copropriétaire survivant dans cette propriété et permet d’éviter la succession du défunt. Cette formule est la plus courante pour les conjoints qui détiennent des biens en commun. Toutefois, si la propriété conjointe est utilisée entre frères et sœurs, cette approche risque de déshériter les enfants du propriétaire décédé.

Convention de copropriété du chalet

Si vous décidez d’être copropriétaire du chalet familial avec vos enfants, une convention de copropriété du chalet doit être signée à l’avance par tous les propriétaires. Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

Établir les paramètres de gouvernance

La convention de copropriété peut aider à régir divers aspects comme la gestion des dépenses, la prise de décisions sur les améliorations et les mesures à prendre si un copropriétaire veut se retirer ou décède.

Déterminer l’utilisation probable

Tenez compte de l’accès et de l’intention de chacun d’utiliser la propriété (aujourd’hui et à l’avenir) et élaborez un plan pour maintenir l’équité.

Établir un calendrier

Établissez des ententes détaillées sur l’utilisation de la propriété, les responsabilités en matière d’entretien, les politiques relatives aux invités et les contributions financières afin d’éviter les différends et les malentendus.

Gérer les conflits

La mise en place de mécanismes de résolution des différends, comme la médiation ou un conseil de famille, permet de régler les conflits et d’encourager une communication ouverte entre les membres de la famille.

Assurer la continuité

Envisagez d’associer les générations futures à la propriété et à l’utilisation du chalet. L’établissement de lignes directrices pour la transmission de la propriété et la participation des jeunes membres de la famille à l’entretien, à la planification et à la prise de décisions peuvent favoriser le sentiment d’appartenance et assurer la continuité.

Tenir compte des aspects juridiques

Veillez à ce que le testament et le plan successoral de vos enfants tiennent compte du plan de succession pour le chalet. Rédigez un accord juridique décrivant les conditions de propriété, d’utilisation et d’entretien afin d’éviter les différends. Demandez des conseils en matière de droit de la famille afin de protéger la propriété contre les réclamations du conjoint et d’autres créanciers. Les droits matrimoniaux et ceux du conjoint peuvent l’emporter sur la convention de copropriété si l’on ne fait pas preuve de planification et de prudence.

Structures fiduciaires

Une fiducie est une relation entre un constituant, un ou plusieurs fiduciaires et les bénéficiaires. Le constituant transfère des biens à un ou plusieurs fiduciaires pour qu’ils les conservent au profit des bénéficiaires. Une fiducie peut être créée de votre vivant (fiducie entre vifs) ou à votre décès (fiducie testamentaire).

Une fiducie permet d’exercer un contrôle et de s’assurer que les fiduciaires respectent les souhaits du constituant. En outre, une fiducie peut contribuer à réduire l’animosité et les frictions entre les bénéficiaires.

Toutefois, ces avantages s’accompagnent de coûts supplémentaires, comme les frais juridiques liés à la création de la fiducie, ainsi que les coûts de mise en conformité fiscale, souvent annuels, nécessaires au maintien de la fiducie. En outre, lorsqu’un chalet familial est initialement transmis à une fiducie entre vifs, le cédant est généralement réputé avoir cédé le bien à sa juste valeur marchande, ce qui peut donner lieu à un gain en capital.

Autres complications fiscales à signaler

La possession d’un chalet familial par une société peut entraîner d’importants désavantages fiscaux, notamment l’impossibilité de bénéficier de l’exonération de la résidence principale. En outre, si une propriété de la société est mise à disposition pour un usage personnel, un avantage imposable est conféré à l’actionnaire (ou aux actionnaires). La détention d’une propriété par une société implique également des charges administratives supplémentaires.

Les questions relatives aux droits de mutation (communément appelée taxe de bienvenue) doivent être prises en compte lors de la transmission d’un chalet familial à la génération suivante. Les droits de mutation s’appliquent à toute transmission de biens immobiliers, avec des exemptions et des allègements particuliers qui varient d’une province à l’autre. La province où est situé le chalet est habilitée à prélever les droits de mutation, qui, selon la province (et dans certains cas, des prélèvements supplémentaires sont également applicables par les municipalités), peuvent être très importants.

Enfin, d’autres facteurs comme l’applicabilité de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés ou toute taxe locale sur les logements vacants peuvent avoir une incidence sur la structure de la propriété.

Conclusion

L’application d’une structure de propriété appropriée, comme la propriété conjointe ou la fiducie, et l’établissement d’accords précis pour éviter les conflits sont essentiels pour assurer une transition harmonieuse et équitable du chalet familial.